Molti di noi pensano che il certificato di agibilità sia sufficiente a metterci al riparo da sanzioni per abuso edilizio, ma non è così.
Immaginate di aver finalmente ottenuto, dopo una lunga trafila burocratica. il certificato di agibilità per la vostra casa: a questo punto, sarete convinti di essere in regola con tutte le normative edilizie. Eppure, un giorno, arriva un’ordinanza di demolizione o una pesante sanzione per presunti abusi edilizi. Possibile? Assolutamente sì. Il certificato di agibilità non equivale a una sorta di “sanatoria” e non garantisce automaticamente la regolarità urbanistica dell’immobile. Vediamo nel dettaglio cosa dice la legge e perché molti proprietari si trovano di fronte a spiacevoli sorprese.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 9580/2024, ha ribadito un principio chiave: il certificato di agibilità attesta che un immobile è idoneo all’uso dal punto di vista della sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, ma non certifica la conformità urbanistica ed edilizia. Questo significa che, se sono state effettuate modifiche non autorizzate, il Comune può contestare l’abuso anche se l’immobile è stato dichiarato agibile.
Certiricato di agibilità e regolarità urbanistica: due concetti diversi
Il caso specifico esaminato dal Consiglio di Stato riguarda una villa in cui erano state realizzate opere non conformi ai titoli edilizi originari, tra cui aumenti volumetrici, cambi di destinazione d’uso e la costruzione di pareti interne non autorizzate. Nonostante l’immobile provvisto di certificato di agibilità, il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione, poi convertita in una sanzione pecuniaria per impossibilità tecnica di ripristino.
Questa vicenda evidenzia un errore comune: molti ritengono che ottenere l’agibilità significhi automaticamente essere in regola con la legge. In realtà, il certificato di agibilità presuppone, ma non garantisce, la conformità edilizia. Se in qualsiasi momento dovessero emergere difformità rispetto ai titoli autorizzativi, il Comune può comunque intervenire con provvedimenti repressivi, come la demolizione o la fiscalizzazione dell’abuso.
Il Consiglio di Stato ha confermato che il rilascio dell’agibilità non rappresenta una sorta di “sanatoria implicita”. Se un immobile è stato costruito o modificato in difformità rispetto ai permessi edilizi, il Comune può agire anche dopo l’ottenimento dell’agibilità. Di conseguenza, l’unico modo per evitare rischi è verificare attentamente la conformità urbanistica prima di procedere con qualsiasi intervento. Il certificato di agibilità è essenziale, ma non basta: senza il rispetto delle norme edilizie, il rischio di sanzioni e provvedimenti repressivi rimane sempre dietro l’angolo.
